État descriptif de division et règlement de copropriété
À quoi sert chacun de ces deux documents, ce qu'ils contiennent et à quel moment les faire établir ou modifier.
Deux documents, deux rôles
Un immeuble dont les lots appartiennent à plusieurs propriétaires relève en principe du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965). Deux documents l'organisent :
- l'état descriptif de division, qui décrit : il identifie chaque lot par un numéro, le situe dans l'immeuble, indique sa consistance et lui attribue sa quote-part des parties communes ;
- le règlement de copropriété, qui organise : destination de l'immeuble, usage des parties privatives et communes, droits et obligations de chacun, répartition des charges.
Ils sont souvent rédigés ensemble, dans un même acte, puis publiés au service de la publicité foncière par l'intermédiaire du notaire.
Quand faut-il les faire établir ?
- pour mettre en copropriété une maison ou un immeuble divisé en logements, avant la vente du premier lot ;
- pour créer, diviser ou réunir des lots dans une copropriété existante ;
- pour transformer une partie commune en partie privative (combles, cour, local) ;
- quand la répartition des charges ne correspond plus à la réalité de l'immeuble.
Pourquoi des mesures précises comptent
Les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges reposent sur la description physique des lots. Un relevé exact des surfaces et des niveaux évite les contestations ultérieures et facilite chaque vente future.
Et la division en volume ?
Pour des ensembles complexes où les propriétés se superposent (parking souterrain sous des logements, commerces sous un équipement public), la division en volume découpe l'espace en trois dimensions plutôt qu'en lots de copropriété. Chaque volume est défini par ses limites en plan et en altitude.
À Dax et à Messanges, le cabinet Olivier Bonnet rédige des règlements de copropriété, des états descriptifs de division et des divisions en volume. Voir la copropriété.